花700万租一辈子万科的“小米公寓” 你愿意吗?

万科和小米正在试探市场对于房地产新模式的态度,缘起今天一条奇怪的信源:

小米公司一位员工透露,万科和小米合作建房事宜从春节后就开始商谈,3月上旬正式确定合作意向。目前小米公司已经启动认购登记工作,全体员工均可认购。

有两种项目类型可供选择:一种为普通住宅,以70-90平方米两居为主,均价大约为5.5万元/平方米;一种为叠拼,面积为178平方米,售价在950万-1000万元。

另一位小米员工介绍,合作项目档次和定位甚至会高于万科翡翠系,目前永丰产业基地周边二手房价格普遍超过8万元,这意味着合作项目如果做成可销售的商品房,价格很可能会超过10万元/平方米。

不过,按照双方合作意向,小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房,但无法获得产权和房本,也不能在公开市场自由交易,只能在小米公司内部交易,也不能落户北京市户口。

如果从这条信息当中来看,颇有很多地产专业术语:认购、叠拼、万科翡翠系(产品系)、均价,如果光从这条信源当中,可能米粉们激动万分:年轻人的第一套房子就要出来。

别急,笔者嗅出的是小米以及万科公关深深的套路,两个手机厂的员工,用很专业的房地产术语来描述公司尚未承认的房地产项目,从逻辑上可以理解,毕竟这是小米和万科可进退的套路,因为仅仅是传言嘛。

万科的不安才是这次合作的伏笔,但并不是互联网创新

2013年开始,万科在市场上的表现就非常不安,从10月份开始,郁亮带领副总裁周卫军、朱保全等高管前往阿里巴巴学习;12月9号前往腾讯学习;14年1月,前往海尔集团学习、2月前往小米学习。

13年底,郁亮在万科的一次内部演讲中坦诚,他担心未来房地产行业会不会出现类似小米的搅局者。后来房多多介入万科营销和马佳佳受邀演讲,在地产圈和互联网圈掀起了一股“互联网思维改造房地产”的反思浪潮

这样的不安也体现在高管的动向上:2014年,在王石的祝福声中,94年加入万科,做了14年董秘的肖莉离职,加入了房多多,据说是资本方向,除了前几年的新闻之外,肖莉已经彻底远离了大众视线,而根据房多多相关人士透露:奉劝各位不要无中生有,肖莉还在房多多的股东群和高管群里,也一直负责金融板块。当然房多多的事情放一遍,姑且让子弹再飞一会儿。另外一个高管离职,则是郁亮“教会跑步”的毛大庆,投身于创业空间的互联网创业大潮中去,2015年9月10日,万科发布公告称集团高级副总裁莫军提前退休……

在这种动荡和不安中,万科始终想通过互联网进行自己的产业升级,比如万科物业的住这儿、万科与链家深度合作的万链公司,打造家装市场。

而这次与小米尚未被官方承认的合作,其实早几天已经在地产圈被曝光,只不过今天被“小米员工”用公关的手法,又描述了一下。

这样的合作可以看做是万科在新时期下面对未来市场的“试错”,是不安的,万科的判断在2014年,万科史上最大的工作会议上有提及:

我们相信互联网将改变这个世界,而不能适应变化的组织将会被淘汰。但我们也认为,比察知变化更重要的,是找到变化背后的不变。当新时代的大幕揭开时,传统该企业应该做的,不是远离自己熟悉的领域,而是理解新的规则,寻找新的伙伴,运用新的工具,将原有的业务做的更好。

而选择跟小米合作,势必会被市场所关注,但在笔者看来,这其实跟互联网的关系并不大,仅仅是一种全新的房地产租赁模式,而不是销售模式。并且这种合作看上去并没有太多风险。

如果按照事先准备的“宣传口径”,消息确认后,雷布斯应该很快就会在微博上愉快地与没啥粉丝的僵尸水军们交流相关信息。

“只租不售”背后的秘密

根据北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》,2017年全市计划供地3900公顷,相比2016年的计划减少了200公顷。其中,住宅用地610公顷。而在2016年,北京住宅用地计划供应数量为1200公顷。

北京市相关部门表态,今年北京市对商品住房供地计划的执行力度将好于去年——2016年虽然计划供应量较今年多,但完成率很低。从实际供地数量上看,今年会超过去年。

尽管如此,与众多开发商一样,万科同样面对的问题是如何拿到土地。

土地成本决定了房价,但万科在2016年拿到了一块“限价地”,北京在2016年930限购后,推出了“限房价竞地价”的试点。

2016年12月1日,万科获得永丰两个自持项目地块,而传闻的“小米半价公寓”,正是在这个地块上。根据土地出让要求,两幅土地的住宅限价53400元/平方米,项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。

就是说,万科拿到的这个地是只能租,不能卖的。这样也就解释了,为何拿不到“两证”即房产证和国有土地使用证这两个关系确权的关键文件。

如果不能出售,显然作为商业公司而言是不划算的,但是如果可以呢?根据930的规定,持有年限与土地出让年限一致。持有期间,企业出现破产清算的,其自持商品住房按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的,须经属地政府同意后整体转让。转让后,不得改变自持商品住房规划用途,应继续用于出租。

也就存在一种可能:万科可以把这个项目“转让”给第三方,这样其实就是变相的进行了资金的回笼,所以跟小米的合作,也并不奇怪,而最终接盘的,则是满腔热血要买房的“小米员工”们,但其实所谓一半房价子虚乌有,并不是公司的慈善,而是政府的限价,并且是针对开发商的“只租不售”,而员工们通过众筹的方式也是可能通过买分割的单元,而不是所谓的单个住宅。

对于万科而言,后面可以进行物业服务,如果项目配建商业配套等,长期的收益,也是可以得到保证的。这次的合作并不是“互联网改造房地产”的案例,各位兴奋的米粉们,地产人士们可以洗洗睡了!

没有房产证如何做按揭呢?

尽管周边房价高涨,按照常规开发手法,万科不能出售,只能租,虽然类似于精装公寓+万科物业很吸引人,但是租金回报率并不足以支撑房价。

换句话说:按照90平米的房子来计算,刚需“小米70年租客”需要付出的是:总价480万。

如果按照所谓“按揭贷款”,这里是贷不到公积金的,只能是商业贷款,按照2月份的4.9%利率计算,贷款30年,那么也就是需要付出:240万首付款+218万利息+240万本金=698万,约等于700万,每平米的均价是7.76万,并且每个月要还款约12753.36(元)。

当然,还有一种可能,就是小米员工的福利待遇超高,480万全款租一套,也是分分钟的事情。

需要提示的风险是:没有房产证和土地证的房子,是没有办法进行正常的住房抵押贷款的,这样的按揭方式,可能是所谓的“委托贷款”,委托贷款是由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金,由金融机构(受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等发放的贷款。受托金融机构只负责代为发放、监督使用并协助收回,不承担任何形式的贷款风险。

如果套用到这个项目即银行接受开发商的委托,把贷款发放给业主,协助开发商结算相关款项和利息,利息的收入也是归开发商,当然,这仅仅是一种可能的方式,具体还是要以最后公布的为准。

还有一种可能,就是小米提供免息贷款给自己的员工,这样的话,员工的压力会很小,不过雷布斯是否会做这样的好人好事,让自己的员工陪自己一辈子,有待观察。

这样的最终代价是,房子最后还是万科的,利息是银行的,并且使用年限因为工期和交付等原因也会缩水三四年,只有66年左右,不知道刚需客能否选择这样的房子。

也就是说,花了700万,租一辈子,然后还有物业费、水电等正常开支,另外很难享受房价上涨带来的收益,因为这样“使用权”的房子只能内部流通,还有可能给公司打工一辈子,你愿意吗?

万科携手小米试水合作建房 价格是市场价一半?

3月14日,初春的北京艳阳高照,在海淀区永丰产业基地大牛坊村原址上,大片丛生的杂草覆盖土地上,几辆小型汽车不时把一车车铁架卸载在空地上,另一头,几名工作人员正在测量、标记号,用石灰粉描出一条条白线。“这是万科的住宅项目,马上就要动工了。”一位工作人员表示,这块土地南侧部分为万科土地。2016年12月份,万科在这里获得了18号地,并和住总联合拿下了临近的19号地块,荒地北部的20号地被首创天恒中粮获取。

有消息称,万科将与小米合作开发永丰自持地块,主要供小米公司高管和员工购买。多位小米员工向经济观察报确认,公司内部已经开始全员自愿认购,“从上个星期就开始登记了”。

对于双方合作建房的消息,北京万科方面表示,目前还不方便透露相关情况;小米公司负责媒体对接人士表示,其“多方打听”,并没有听说此事。

没有产权价格是市场价一半?

小米公司一位员工透露,万科和小米合作建房事宜从春节后就开始商谈,3月上旬正式确定合作意向。目前小米公司已经启动认购登记工作,全体员工均可认购。

有两种项目类型可供选择,一种为普通住宅,以70-90平方米两居为主,均价大约为5.5万元/平方米;一种为叠拼,面积为178平方米,售价在950万-1000万元。

另一位小米员工介绍,合作项目档次和定位甚至会高于万科翡翠系,目前永丰产业基地周边二手房价格普遍超过8万元,这意味着合作项目如果做成可销售的商品房,价格很可能会超过10万元/平方米。

不过,按照双方合作意向,小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房,但无法获得产权和房本,也不能在公开市场自由交易,只能在小米公司内部交易,也不能落户北京市户口。

上述小米员工透露,目前公布的价格为初期预算价格,最终价格仍未确定,万科方面负责和金融机构协调按揭,目前初步谈下来的首付比例为50%。“我原来想认购一套叠拼,但物业费比较贵,而且没有产权,也不能落户,就放弃了。”

内部员工认购登记完成后,小米公司将根据认购数量确定与万科的合作范围和面积,如果认购人数超过万科能够提供的最大额度,可能将通过抽签方式决定最终购房资格;相反则可能缩减合作面积。

据悉,除小米外,包括神州数码等企业也与万科有合作意向。万科将根据合作方意向认购面积确定具体合作事宜。万科和合作企业共同筹集开发和运营资金,合作方可能是一家企业,也可能是多家企业。

项目建成后,一部分交给像小米这样的合作投资企业,一部分将以股权合作方式出售给企业,剩余部分由万科对外出租或出售使用权。根据自持要求,项目产权不能分割,未来万科将和合作方共同成立合资公司持有产权。

不过,“现在仅仅是登记,其他的事还没有落定呢。”小米员工表示。

与高精尖企业合作

其实,对房地产领域合作建房的模式,万科早已经进行尝试,2015年底,北京万科出资3.21亿元与神舟数码共同开发海淀区唐家岭一幅商业用地,该幅土地由神舟数码获得,要求50%自持。

2016年12月1日,万科获得永丰两个自持项目地块,根据土地出让要求,两幅土地的住宅限价53400元/平方米,项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。

拿下两幅土地不久后,针对外界“算不过账”等质疑,万科高级副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示,两幅土地将通过众筹方式破题,从传统开发销售模式转变到经营服务模式,由政府、众筹企业和开发商协同联动。

刘肖还透露,拿到土地的第一时间,他给海淀区几个大型企业打电话商谈众筹合作想法,“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”上述北京房地产界人士也表示,拿到土地不久后,万科大客户部对永丰周边企业做过调研。

按照刘肖的表述,合作企业产业定位必须与《京津冀协同发展规划纲要》对北京功能定位相符,必须为符合海淀区产业规划的信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖企业。

对于具体合作模式,万科以两个地块为基础建立相应众筹平台,根据合作对象数量确定众筹份额,邀请众筹企业共同来开发这块土地,然后把开发的项目交给企业,再由企业租给他们的核心员工。

根据规定,众筹单位不能以户进行分割,但众筹单位可能是一个住房单元,也可能是一栋楼,还可能是几栋楼。具体根据众筹方实际需要进行配置。

在这一模式中,万科和合作方分工明确,万科主要负责项目建设和配套引进,并提供相应的物业等服务;合作方进行众筹投资、向万科交纳项目开发和运营费用,项目建成后员工租赁或购买房源,租金或销售金通过众筹平台返还给合作企业。

一位北京房地产人士透露,因为担忧房价上涨可能带来的人才和产业流失,未来北京市政府可能将大力支持开发商自持土地建设和经营,并引进优质学校形成学区房。“政府希望这种模式能够占据一定比例,来完善租赁市场。”

当时,刘肖还透露,小米、神州数码和华为均有合作意向。

房价缓冲带

对开发商万科而言,通过合作可以快速回笼土地支出成本,而且可以通过为项目提供物业服务、商业等配套服务获得稳定的收益。不仅可以提高企业周转率和开发效率,也为房地产开发企业开辟一条理想的轻资产运营之路。

对政府而言,通过这一模式,避免了地王、高房价等标签的困扰。

对于房地产市场而言,虽然这一合作方式整体上减少了投放到公开市场的房源数量,但是由于自持租赁项目不能自由流通,投机性资金难以进入,减轻了部分城市建设人才的住房压力,对房价过快上涨形成市场过热局面形成缓冲效果。

上述北京房地产人士认为,“政府也希望通过这一模式留住和吸引高精尖企业,为调整经济结构和促进实体经济发展创造环境。”

上述人士表示,如果这一模式可行,未来北京市政府或将把更多政策、土地等资源向自持合作建房方面倾斜,“据说北京市很坚决,即便牺牲了土地出让金收入,也要保证房地产市场健康发展”。